Buto ar namo nuoma Lietuvoje gali atrodyti paprasta, tačiau prastai parengta nuomos sutartis gali sukelti rimtą finansinę ir teisinę riziką abiem šalims. Būsto nuomos sutartis – tai sutartis, pagal kurią viena šalis perleidžia teisę naudoti nekilnojamąjį turtą mainais už mėnesinį mokėjimą, paprastai apie 0,5 % turto vertės.
Nors žodiniai susitarimai vis dar sudaromi, Lietuvos įstatymai reikalauja, kad ilgesnės nei vienerių metų nuomos sutartys būtų sudaromos raštu. Net ir trumpesniems laikotarpiams rašytinė sutartis gerokai sumažina ginčų dėl mokėjimų, sutarties nutraukimo, žalos ar užstatų tikimybę.
Esminiai elementai, kuriuos turi apimti kiekviena nuomos sutartis
Teisiškai pagrįstoje nuomos sutartyje turėtų būti aiškiai nurodytos abi šalys. Tai reiškia, kad turi būti nurodytas nuomotojo (arba įgalioto atstovo) ir nuomininko vardas, pavardė, asmens kodas arba gimimo data.
Nuomojamas turtas turi būti tiksliai aprašytas. Reikėtų nurodyti adresą, unikalų turto registracijos numerį ir, jei taikoma, automobilių stovėjimo vietos arba garažo numerius. Šią informaciją galima patikrinti per Lietuvos nekilnojamojo turto registrą.
Sutartyje turi būti nurodytas nuomos laikotarpis. Terminuotos sutartys užtikrina aiškumą ir nuspėjamumą. Lietuvos civilinė teisė taip pat suteikia nuomininkui pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį, jei tinkamai įvykdytos sutarties sąlygos.
Nuomos, komunalinių paslaugų ir užstato sąlygos turi būti aiškiai apibrėžtos
Mėnesinė nuoma turėtų būti aiškiai nurodyta, kartu su mokėjimo būdu (rekomenduojama banko pavedimu, kad būtų galima atsekti), mokėjimo terminais ir atsakomybe už komunalines išlaidas. Šalys taip pat turėtų susitarti, kaip ir kada nuomos kaina gali būti koreguojama pasibaigus sutarties terminui.
Užstatas (dažnai vieno ar dviejų mėnesių nuomos dydis) turi būti užfiksuotas sutartyje. Sutartyje turėtų būti aiškiai apibrėžta, kokiomis aplinkybėmis galima panaudoti užstatą – pavyzdžiui, nesumokėtai nuomai arba žalai, viršijančiai įprastą nusidėvėjimą.
Perdavimo aktas apsaugo abi puses
Kartu su sutartimi, nuomininkui įsikraustant, turėtų būti pasirašyta perdavimo-priėmimo ataskaita. Šiame dokumente užfiksuojama turto būklė, inventorius, skaitiklių rodmenys ir visi esami defektai.
Perdavimo metu darytos nuotraukos suteikia papildomą apsaugą. Net paprastos nuotraukos išmaniuoju telefonu gali padėti išvengti vėlesnių nesutarimų dėl subraižytų grindų, pažeistų sienų ar buitinės technikos defektų.
Kas atsakingas už remontą?
Didelis (kapitalinis) remontas – pavyzdžiui, konstrukcinių elementų, stogo, sienų, langų ar esminių inžinerinių sistemų remontas – paprastai yra nuomotojo atsakomybė.
Nedidelį remontą gali atlikti bet kuri šalis, priklausomai nuo sutarties ir priežasties. Jei žala atsiranda dėl netinkamo nuomininko naudojimo, nuomininkas privalo ją pataisyti arba atlyginti. Jei prietaisas sugenda dėl įprasto nusidėvėjimo, išlaidas paprastai padengia nuomotojas.
Praktiškai ginčai gali kilti, kai sunku nustatyti žalos priežastį. Aiškios sutarties sąlygos sumažina vėlesnio aiškinimo poreikį.
Patikrinkite nuomotojo teisę nuomotis turtą
Prieš sumokėdamas užstatą, nuomininkas turėtų paprašyti nuosavybės įrodymo. Nuomotojas privalo pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, patvirtinantį nuosavybės teisę.
Jei turtas yra įkeistas, gali reikėti banko arba kreditoriaus sutikimo nuomoti turtą. Nuomininkai neturėtų pervesti pinigų nepatvirtinę, kad nuomotojas turi teisę nuomoti patalpas.
Gyvenamosios vietos registracija ir deklaravimas
Nuomos sutartys gali būti notariškai patvirtintos, tačiau praktiškai dauguma jų nėra. Jos taip pat gali būti registruojamos Registrų centre. Registracija gali sustiprinti apsaugą nuo trečiųjų šalių.
Nuomininkas gali deklaruoti gyvenamąją vietą nuomojamu adresu tik gavęs nuomotojo sutikimą. Tai ypač svarbu užsienio piliečiams, prašantiems vizų, leidimų gyventi arba registruojantiems vaikus į mokyklas ir darželius Lietuvoje.
Draudimo ir nuomininkų patikimumo patikrinimai
Nuomininkai turėtų patikrinti, ar turtas ir jame esantis turinys yra apdrausti. Turto draudimas apsaugo nuo tokių rizikų kaip gaisras, vandens padaryta žala ar vagystė.
Nuomotojams rekomenduojama įvertinti nuomininkų patikimumą. Lietuvoje kreditingumo patikrinimus gali atlikti tokios įmonės kaip „Creditinfo“, nors prieiga paprastai suteikiama tik tiems subjektams, kurie yra sudarę oficialius susitarimus.
Išsami sutartis padeda išvengti brangiai kainuojančių ginčų
Kuo išsamesnė sutartis, tuo mažiau kyla nesusipratimų. Nuostatos dėl naminių gyvūnėlių laikymo, turto apžiūros, leidžiamo naudojimo (tik gyvenamosios paskirties) ir atsakomybės už priežiūrą turėtų būti aiškiai suformuluotos.
Nuomos sutartis yra ne tik formalumas – tai rizikos valdymo priemonė abiem šalims. Aiški dokumentacija, teisinis patvirtinimas ir skaidrios finansinės sąlygos gerokai sumažina ginčų riziką.
Prieš pasirašydami kitą nuomos sutartį, ar patikrinote, ar įtrauktos visos šios apsaugos priemonės?
