Neteisėtas nuosavybės užėmimas jau seniai yra viena prieštaringiausių ir emociškai įtemptų problemų Ispanijos nekilnojamojo turto rinkoje. Metų metus nekilnojamojo turto savininkai, įskaitant užsienio investuotojus, susidūrė su ilgais teisiniais ginčais, kurie galėjo trukti ilgiau nei metus, kol atgavo savo namų kontrolę. Tačiau nuo 2025 m. pavasario ši realybė pasikeitė.
Ispanija įvedė naują vadinamąją „anti-okupa“ teisinę sistemą, kuri iš esmės pakeičia neteisėto užėmimo bylų nagrinėjimo būdą. Nors šis reglamentas taikomas tik Ispanijoje ir neturi tiesioginės teisinės reikšmės Lietuvoje, jis tampa vis svarbesnis Lietuvos piliečiams, kurie valdo arba planuoja įsigyti nekilnojamojo turto Ispanijoje.
Neteisėtas užėmimas dabar traktuojamas kaip nusikalstama veika
Iki reformos daugelis neteisėto užėmimo bylų buvo nagrinėjamos kaip civiliniai ginčai, leidžiantys nuomininkams vilkinti procesą taikant procesinę taktiką. Pagal naująją sistemą neteisėtas patekimas ir užėmimas neturint galiojančios nuomos sutarties ar teisinio dokumento yra klasifikuojami kaip nusikalstamas įsibrovimas.
Šis pokytis turi tiesioginių pasekmių. Policijos pareigūnai, nustatę, kad turtas yra neteisėtai užimtas, gali įsikišti per pirmąsias 24–48 valandas. Teismai šių bylų nebelaiko ilgalaikiais ginčais dėl būsto teisių, o neteisėtu turto atėmimu.
Iškeldinimo terminai buvo smarkiai sutrumpinti
Vienas iš reikšmingiausių pokyčių yra teisminių procesų greitis. Teismo sprendimai akivaizdžiai neteisėto užimtumo bylose dabar priimami maždaug per 10–15 dienų nuo bylos pradžios.
Praktiškai nekilnojamojo turto savininkai atgauna savo namų valdymą per dvi–keturias savaites. Palyginimui, panašių bylų nagrinėjimas anksčiau trukdavo nuo šešių iki aštuoniolikos mėnesių, per kuriuos savininkai neturėjo prieigos prie savo turto ir toliau patyrė išlaidų.
Policijos reakcija nebėra simbolinė
Naujosios sistemos veiksmingumas priklauso ne tik nuo teisės aktų, bet ir nuo jų vykdymo. Pasak Ispanijos nekilnojamojo turto sektoriaus specialistų, policijos reagavimo laikas tapo lemiamu veiksniu.
Kai pareigūnai patvirtina, kad teisėtos nuomos sutarties nėra, galima imtis neatidėliotinų veiksmų. Tai neleidžia nelegaliems gyventojams įsikurti faktinėje gyvenamojoje vietoje – taktikoje, kuri anksčiau apsunkindavo iškraustymą.
Didelį atgarsį sukėlę atvejai rodo teisėsaugos kultūros pasikeitimą
Plačiai aptarinėjamas pavyzdys įvyko Adechėje, Tenerifėje, kur apie 200 asmenų užėmė seniai apleistą viešbutį. Visuomenės dėmesys ir naujos teisinės priemonės paskatino valdžios institucijas įsikišti, o pastatas buvo išvalytas.
Tokie atvejai rodo, kad didelio masto neteisėta okupacija nebetoleruojama tokiu pačiu būdu. Nekilnojamojo turto savininkams tai rodo perėjimą nuo teorinės apsaugos prie praktinės teisėsaugos.
Legalūs nuomininkai, kurie nustoja mokėti, išlieka atskira problema
Naujoji kovos su okupacija sistema netaikoma nuomininkams, turintiems galiojančias nuomos sutartis, kurie nustoja mokėti nuomą. Šios bylos, paprastai vadinamos „inquiokupación“, lieka civilinėmis bylomis.
Iškeldinimas dėl nesumokėjimo paprastai trunka nuo šešių iki devynių mėnesių. Tačiau daugelis nuomotojų dabar šią riziką mažina nuomos įsipareigojimų nevykdymo draudimu, kuris padengia prarastas pajamas nuo šešių iki dvylikos mėnesių ir perleidžia teisines išlaidas bei bylinėjimosi procesą draudikui.
Užsienio savininkai gauna naudos iš aiškesnio teisinio tikrumo
Lietuvių ir kitų užsienio nekilnojamojo turto savininkams reforma gerokai pagerina teisinį nuspėjamumą. Nuosavybės teisės yra nuosekliau įgyvendinamos, o gyvenamųjų namų investicijų rizikos profilis Ispanijoje pasikeitė.
Policijos įsikišimas per 24–48 valandas, teismo sprendimai per dvi savaites ir fizinis iškeldinimas per mėnesį sukuria suprantamą, išmatuojamą ir vykdytiną sistemą.
Ką reforma reiškia investuotojams
Naujasis Ispanijos požiūris sumažina vieną iš dažniausiai minimų su nekilnojamojo turto investicijomis susijusių rizikų šalyje. Nors deramas kruopštumas ir tinkamos sutartys išlieka būtini, neteisėta okupacija nebėra nekontroliuojama grėsmė.
Reforma nėra simbolinis gestas, o struktūrinė nuosavybės teisių apsaugos praktikos korekcija.
Ar griežtesnis teisės aktų vykdymas keičia nekilnojamojo turto investicijų rizikos užsienyje vertinimą?
