Lietuvos būsto rinka 2025-uosius užbaigė aukščiausiu lygiu nuo 2021 m. Sandorių aktyvumas smarkiai išaugo, kainos kilo sparčiau, o rinkoje dominavo pirkimai, paremti hipoteka. Tačiau po teigiamais pagrindiniais rodikliais atsiranda ankstyvų įtampos ženklų, ypač kainų ir pajamų dinamikos bei pirminės rinkos pasiūlos srityse.
Sandorių aktyvumas grįžo į po pandemijos aukštumas
2025 m. būsto sandorių skaičius, palyginti su 2024 m., išaugo 20 %, viršydamas ilgalaikę vidutinę tendenciją. Rinkos aktyvumas pasiekė aukščiausią tašką nuo 2021 m. Tačiau, skirtingai nei 2021 m. stebėtas plataus masto augimas, 2025 m. augimas buvo netolygus ir daugiausia sutelktas Vilniuje.
Demografiniai veiksniai atliko pagrindinį vaidmenį. Nuo 2020 iki 2025 m. Lietuvos gyventojų skaičius išaugo iki 2,9 mln. Iš 80 000 gyventojų skaičiaus padidėjimo 55 000 apsigyveno sostinėje. Dėl to dabar 29 % visų būsto sandorių šalyje sudaro Vilnių, palyginti su 12 % Kaunu ir 7 % Klaipėda.
Nors atsigavimas po 2023–2024 m. sulėtėjimo iš esmės įvyko, tikimasi, kad 2026 m. paklausa stabilizuosis, o ne toliau didės.
Dauguma pirkėjų pasikliauja hipoteka
Būsto įperkamumo modeliai vis labiau priklauso nuo galimybės gauti kreditą. Iki 2025 m. pabaigos pirmą kartą perkantys būstą sudarė 64 % visų sandorių šalyje. Investiciniai pirkėjai sudarė 27 %, įmonės – 6 %, o ne gyventojai – 3 %.
Per pastarąjį dešimtmetį maždaug du trečdaliai pirkimų buvo atlikti asmeniniams būsto poreikiams. Tačiau paskolomis finansuojamų pirkinių dalis nuolat didėjo, ypač Vilniuje. Sostinėje 70 % savininkų užimtų būstų dabar yra įsigyjami hipoteka, palyginti su 45 % 2015 m.
Ši tendencija atspindi kylančias nekilnojamojo turto kainas, palyginti su sukauptomis namų ūkių santaupomis, ypač didžiuosiuose miestuose.
Kainų augimas viršijo 10 % per metus
Metinis būsto kainų augimas iki 2025 m. pabaigos viršijo 10 %, maždaug dvigubai didesnis nei metų pradžioje. Remiantis Statistikos departamento duomenimis, Lietuvos banko pakartotinių pardavimų indeksu ir privačių rinkų indeksais, gruodžio mėnesį kainos, palyginti su praėjusių metų tuo pačiu laikotarpiu, išaugo apie 11 %.
Palyginimui, prognozuojama, kad vidutinis darbo užmokesčio augimas bus maždaug 8–9 % per metus. Istoriškai būsto kainos ir darbo užmokesčio augimas ilguoju laikotarpiu linkę judėti kartu. Tačiau kainų kintamumas yra žymiai didesnis. Nuo 2015 iki 2025 m. metinio būsto kainų augimo standartinis nuokrypis buvo maždaug dvigubai didesnis nei darbo užmokesčio augimo.
Jei 2026 m. kainų kilimas ir toliau lenks pajamų augimą, dėl įperkamumo apribojimų rinkos aktyvumas gali palaipsniui lėtėti.
Įperkamumas išlieka gana stabilus – kol kas
Nepaisant spartesnio kainų augimo, įperkamumo rodikliai išlieka istorinių normų ribose. 2025 m. trečiąjį ketvirtį būsto kainų ir metinių grynųjų pajamų santykis visoje šalyje pasiekė 6, t. y. mažesnis nei 2015–2025 m. vidurkis – 6,5.
Vilniuje šis santykis siekia 7,2, vis dar šiek tiek mažesnis nei dešimtmečio vidurkis – 7,5. Palyginti su kitomis Europos Sąjungos šalimis, Lietuva išlieka tarp labiausiai įperkamų valstybių narių. Pavyzdžiui, Portugalijoje ar Liuksemburge šis santykis artėja prie 10.
Hipotekos palūkanų normos stabilizavosi ties 3,7 %, todėl finansavimo išlaidų spaudimas yra ribotas. Tačiau įperkamumas vis labiau priklausys nuo darbo užmokesčio ir nekilnojamojo turto kainų santykio, o ne vien nuo kredito sąlygų.
Pirminės rinkos pasiūla rodo ankstyvus mažėjimo požymius
2025 m. pabaigoje pirminėje rinkoje didžiuosiuose Lietuvos miestuose buvo apie 7 500 gyvenamųjų butų. Nors tai išlieka didelė pasiūla, mėnesiniai duomenys rodo mažėjimo tendenciją.
Vilniuje 60 % išvardytų pirminės rinkos butų vis dar statomi, o tai rodo, kad baigtų statybų atsargos mažėja. Maždaug penktadalis pasiūlos sostinėje jau rezervuota, o Kaune ir Kalifornijoje rezervacijos siekia 40–50 %.
Statybų aktyvumas taip pat išlieka vidutinis. Vilniuje per pastaruosius metus pradėta statyti apie 5 000 naujų būstų, o rezervacijos siekė 6 000 butų. Jei šis disbalansas išliks, pasiūlos spaudimas gali sustiprėti.
2026 m. perspektyvos: stabilumas su pagrindine įtampa
Reguliavimo pokyčiai, įskaitant antrosios pakopos pensijų išmokų koregavimą ir atsakingo skolinimo taisykles, gali paskatinti būsto rinkos veiklą 2026 m. Tačiau spartus atsigavimas po 2023–2024 m. sulėtėjimo rodo, kad ateityje augimas labiau stabilizuosis, o ne spartės.
Pagrindinis rizikos veiksnys išlieka kainų ir pajamų skirtumas. Nors dabartinis įperkamumo lygis dar nėra ribojantis, nuolatinis kainų augimas, viršijantis darbo užmokesčio didėjimą, galėtų palaipsniui sumažinti paklausą.
Lietuvoje būsto rinka 2025-uosius metus užbaigė su stipria nuotaika. Ar ši trajektorija tęsis 2026 m., labai priklausys nuo pajamų augimo, pasiūlos reagavimo ir tvaraus kredito stabilumo.
Ar darbo užmokesčio ir būsto kainų pusiausvyra išliks tvari, jei kainų augimas ir toliau viršys 10 %?
